Телефон / факс:
+7 (499) 2670863
 
Рекомендуем:



Ипотека

Восточноевропейская ипотека
Принято считать, что современная ипотека на Западе начала активно развиваться после окончания второй мировой войны. В странах, так или иначе пострадавших от военных действий, людям срочно нужно было жилье. И на помощь пришла ипотека.

Кредиты "длинные", ставки - низкие

Так правительства решали не только жилищные и социально-экономические проблемы, но и укрепляли банковский и строительный секторы и связанные с ними отрасли экономики.

Но если история ипотеки развитых западных стран (Франции, Германии и т.д.) уже насчитывает не один десяток лет, то в Центральной и Восточной Европе, а также бывшей советской Прибалтике, где еще совсем недавно жилищные проблемы населения решались по-социалистически, то есть чаще всего методом распределения жилья, опыт ипотечного кредитования еще невелик. Соответственно, эти страны не только пристально изучают опыт развитых стран, но и активно претворяют его в жизнь. Создается рынок ипотечных кредитов, в том числе и вторичный, принимается соответствующее жилищное законодательство, начинают работать схемы привлечения "длинных" денег инвесторов в ипотеку, выпускаются ипотечные ценные бумаги и т.д.

В различных странах эти процессы идут по-разному. Чехия, например, сначала взяла курс на широкомасштабное финансирование социальных обеспечительных программ. Ипотека стала активно развиваться во второй половине 90-х годов прошлого века, когда были приняты соответствующие законодательные основы. Доходы от ипотечных ценных бумаг освобождались от налогов, платежи по ипотечному кредиту не учитывались при начислении подоходного налога. К тому же государство дотировало граждан, накапливающих деньги в строительно-сберегательных кассах на приобретение жилья. Если человек накопил определенную сумму в стройсберкассе, то государство выплачивало ему премию. К сожалению, для чешских пайщиков, 2003 год стал последним годом предоставления такой государственной помощи.

Сегодня в Чехии основными игроками на рынке ипотеки являются специально лицензированные универсальные банки. Они предлагают длинные сроки кредитования (до 20 лет), фиксированные процентные ставки, причем относительно невысокие (в 2000 году они составляли 9%). В Чехии ипотечные кредиты, которые являются обеспечением ипотечных облигаций, выводятся в обособленную конкурсную массу, что, несомненно, повышает их надежность и является одним из критериев их привлекательности для инвесторов.

Невозвратам - нет!

В Словакии основной акцент сделали на формирование системы ипотечных ценных бумаг, приняв Закон об облигациях и освободив с 1999 года доход от ипотечных облигаций от налогообложения. Граждане Словакии могут взять кредит на жилье в банке, получившем лицензию на ипотечную деятельность, в среднем на 5 лет (в некоторых случаях может быть установлен и 30-летний срок кредита). Еще в 2001 году процентные ставки за обслуживание данного вида кредитования были равны 10-11 процентам.

В Польше в сфере ипотеки наиболее активно развивается банковское кредитование, причем как со стороны универсальных банков, так и ипотечных специализированных. Последние, правда, представлены пока не слишком широко, однако существует положительная тенденция по усилению их роли в данном секторе. Их деятельность определяется, в первую очередь, Законом "Об ипотечных облигациях и ипотечных банках", принятым в 1997 году. Весьма интересным и ценным представляется опыт Польши в области обеспечения надежности банковских ипотечных кредитов и минимизации рисков невозврата кредитов со стороны заемщиков: для этих целей здесь было создано Бюро кредитной информации, аккумулирующее сведения о банках, работающих в области ипотеки и формирующее кредитные истории тех, кто пользовался подобными услугами. Наиболее распространенной практикой со стороны банков является предоставление кредита сроком на 10-15 лет, впрочем, этот срок может быть увеличен до 20 лет.

Гуманная ипотека

Что касается прибалтийских республик, то здесь наиболее интересен опыт Литвы. Здесь государственные власти озаботились тем, чтобы обезопасить кредиты, выданные на приобретение жилья, от возможного невозврата при помощи специально созданной Компании жилищного ипотечного страхования. Принцип работы этой компании заключается в страховании выданных кредитов банков, работающих в сфере ипотеки, а также других ипотечных агентов, с которыми у нее заключены договоры. Тем не менее, существует ряд ограничений, основные из них следующие: обязательное литовское гражданство заемщиков, их возрастной ценз (до 65 лет), обязательное страхование их жизни на сумму кредита и страхование недвижимости, которая является обеспечением кредита. Кстати, в нашей стране условия те же.

Эта схема наиболее интересна для населения с невысоким уровнем доходов, так как в ее рамках для получения кредита требуется небольшой начальный взнос - всего 5% от стоимости жилья. В противном случае, без страховки он в обязательном порядке должен составлять 30 процентов. В России об этом пока только говорят, но реально первоначальный взнос снизила всего пара банков. К тому же воспользовавшиеся данным видом кредитования платят по нему более низкие проценты. А определенная категория заемщиков, нуждающихся в улучшении жилищных условий, к примеру, не имевших жилья более 5 лет, могут покрыть только половину выданного кредита. На остальную сумму их дотирует государство.

Для банков схема также является весьма привлекательной, так как в случае невозврата кредита их убытки минимизированы. Полную стоимость квартиры выплачивает страховая компания. После процедуры взыскания денежных средств в лимитах страхового вознаграждения компания, к которой перешли все права требований по кредиту, переводит оставшиеся деньги в банк. Банк компенсирует издержки, появившиеся в рамках обслуживания кредита, которые, конечно же, не сопоставимы с его возможными убытками вне действия данной схемы.

Любой гражданин Литвы, достигший совершеннолетнего возраста, может получить банковский кредит на сумму от 15 до 60 тысяч долларов США при условии, что его ежемесячный доход на семью после выплаты процентов по обслуживанию ипотечного кредита не будет меньше четырехкратного прожиточного минимума.